Att köpa fritidshus är en dröm för många – men det kan också innebära oväntade problem. En vanlig fråga är: vilka fel kan betraktas som dolda? Ett dolt fel är ett fel som fanns redan vid köpet, inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning och som köparen inte rimligen kunde förvänta sig utifrån husets skick, ålder och pris.
Här listar vi 10 konkreta exempel på dolda fel i fritidshus, baserade på verkliga situationer och rättslig praxis.
1. Fukt i väggar eller golv trots fräsch yta
Fritidshus har ofta enkla konstruktioner och kan sakna fullgod ventilation. Fuktskador dolda bakom nymålade väggar eller ny lagd plastmatta kan räknas som dolt fel, särskilt om huset använts sparsamt och skadan inte gått att upptäcka vid besiktning.
2. Felaktigt utfört avlopp eller sluten tank
Om ett äldre fritidshus har en avloppslösning som inte uppfyller dagens krav, och detta inte framgått av handlingar eller säljaren lämnat missvisande uppgifter, kan det betraktas som dolt fel – särskilt om installationen är gjord utan tillstånd.
3. Takläckage som inte upptäcks förrän efter första regn
Om taket läcker, men läckaget inte var synligt vid undersökning och inte kan härledas till normalt slitage, kan det utgöra dolt fel. Detta gäller särskilt om taket nyligen lagts om eller marknadsförts som “nyrenoverat”.
4. Elsystem som är bristfälligt eller farligt
Otillåtna eldragningar, exempelvis i kopplingsdosor utan skyddsjord, eller felaktig säkringsstorlek, är vanliga i äldre fritidshus. Om detta inte var synligt vid köpet och inte var i linje med vad säljaren uppgett, kan det utgöra dolt fel.
5. Undermålig isolering i ”vinterbonat” hus
Om fritidshuset sålts som “vinterbonat” men i praktiken inte klarar minusgrader, kan det vara ett dolt fel. Exempelvis om vattenledningar fryser, eller inomhustemperaturen inte kan hållas på acceptabel nivå.
6. Felaktigt utförd grundläggning
Om huset lider av sättningar, sned lutning eller sprickor i grund eller väggar som inte kunde observeras vid visning eller besiktning, kan det vara dolt fel. Detta gäller särskilt om problemet beror på felaktigt utförd plintgrund eller avsaknad av dränering.
7. Angrepp av hussvamp eller skadedjur
Skador orsakade av hussvamp, myror eller möss kan vara dolda fel om angreppet pågått en längre tid men inte var synligt eller upptäckbart utan att ta upp konstruktioner.
8. Otillåten tillbyggnad eller svartbygge
Om det efter köpet visar sig att delar av fritidshuset – exempelvis ett uterum eller gäststuga – saknar bygglov eller strider mot detaljplanen, kan detta betraktas som ett rättsligt fel. Om det påverkar husets användning är det också relevant i fråga om dolt fel.
9. Vattenbrunn med otjänligt vatten
Om huset är anslutet till en egen brunn och det visar sig att vattnet är otjänligt eller innehåller bakterier, kan det utgöra dolt fel – särskilt om säljaren inte redovisat brunnens skick eller om tidigare provtagning undanhållits.
10. Felaktig information från säljaren
Om säljaren lämnar uppgifter som visar sig vara felaktiga – exempelvis att “allt är nyrenoverat”, att huset är elbesiktigat eller att taket är bytt – och detta påverkar din bedömning av husets värde, kan det medföra ansvar även om felet kunde ha upptäckts.
Avslutande råd
Att köpa fritidshus innebär ofta större variation i byggstandard, underhåll och rättsliga förutsättningar än köp av permanentbostad. Därför är det extra viktigt att som köpare:
-
Anlita besiktningsman med erfarenhet av fritidshus
-
Undersöka bygglov, VA-system och teknisk dokumentation
-
Dokumentera allt som sagts eller visats vid visning
Om ett fel uppdagas efter köpet som uppfyller kriterierna för dolt fel, kan du som köpare i vissa fall ha rätt till prisavdrag, skadestånd eller i sällsynta fall hävning av köpet – förutsatt att du reklamerar i tid.
