Drömmen om ett eget attefallshus eller en komplementbostad på tomten lockar många – det lilla huset med stora möjligheter. Men vad gör du som köpare om det efter inflytt visar sig att byggnaden har allvarliga brister? En kall golvyta mitt i vintern, fukt bakom panelen eller eldragningar som är direkt farliga?
I sådana fall kan det röra sig om ett dolt fel – och som köpare har du rätt att agera. Här får du veta exakt vad ett dolt fel är, hur du som köpare bevisar det och vilka krav du kan ställa mot säljaren.
Vad är ett dolt fel i attefallshus eller komplementbostad?
Dolda fel är inte små skavanker – det handlar om fel som varken syntes vid köpet eller kunde förväntas utifrån husets skick, ålder och pris.
För att det juridiskt ska räknas som ett dolt fel måste följande tre villkor vara uppfyllda:
-
Felet fanns redan vid köptillfället.
-
Du som köpare kunde inte upptäcka det, även om du undersökte noggrant.
-
Felet är mer omfattande än vad man som köpare rimligen ska behöva räkna med.
Det kan till exempel handla om att attefallshuset marknadsfördes som vinterbonat, men saknar tillräcklig isolering för året runt-boende. Eller att komplementbostaden har dolda fuktskador i konstruktionen som visar sig först månader efter tillträdet.
Exempel på dolda fel som köpare kan stöta på
Några typiska fel som kan anses dolda:
-
Felkopplade eller osäkra elinstallationer – inte synliga vid visning.
-
Fuktproblem bakom vägg eller golv, trots att ytskikten såg fina ut.
-
Otillräcklig isolering i väggar eller tak trots utfästelse om “vinterbonat”.
-
Takläckage som inte märkts vid besiktning men visar sig vid första regn.
-
Sättningar i grunden som orsakar sprickor – ofta dolt av nyrenoverade ytskikt.
Undersökningsplikten – vad måste du som köpare göra?
Som köpare har du undersökningsplikt, även när det gäller attefallshus och komplementbostäder. Det innebär att du måste gå igenom byggnaden noggrant innan köp. Du ansvarar själv för att upptäcka fel som är synliga eller som en fackman skulle ha märkt.
Tips till dig som köpare:
-
Anlita en oberoende besiktningsman – även vid köp av mindre hus.
-
Kontrollera att installationer (el, VVS, ventilation) är fackmannamässigt utförda.
-
Begär dokumentation – exempelvis bygglov, ritningar och kvitton från hantverkare.
-
Ställ frågor till säljaren och dokumentera svaren skriftligt.
Ju noggrannare du är före köpet, desto lättare är det att hävda dolt fel efteråt – om det skulle behövas.
Hur bevisar du att det är ett dolt fel?
Bevisbördan ligger på dig som köpare. Det innebär att du måste kunna visa tre saker:
-
Att felet fanns när du köpte huset.
– Ett utlåtande från en fackman kan visa att skadan är äldre än tillträdesdagen. -
Att du inte borde ha upptäckt det vid köpet.
– Besiktningsprotokoll som inte nämner felet är ett viktigt bevis. -
Att felet är mer än förväntat.
– Om huset sålts som “fullt utrustad bostad” men inte kan användas vintertid är det ofta ett starkt argument.
Dokumentation är avgörande. Samla:
-
Besiktningsprotokoll och foton
-
Fackmässiga utlåtanden
-
Eventuell kommunikation med säljaren
-
Offert eller faktura för att avhjälpa felet
Ju mer du kan visa, desto starkare står du i en förhandling eller rättsprocess.
Vad har du rätt till som köpare?
Om du som köpare upptäckt ett dolt fel i ditt attefallshus eller din komplementbostad kan du kräva:
-
Prisavdrag – du ska inte betala för något du inte fått.
-
Avhjälpande – säljaren kan få betala reparationen.
-
Skadestånd – för merkostnader, till exempel om du måste hyra annan bostad.
-
Hävning av köpet – men bara om felet är så allvarligt att huset inte kan användas alls.
Observera: Du måste reklamera felet “inom skälig tid” efter att du upptäckt det – vänta inte för länge!
Hur länge har du på dig?
Vid köp av fastighet (där attefallshuset är del av fastigheten) har du rätt att reklamera fel i upp till 10 år efter köpet – men du måste agera snabbt när du väl upptäckt felet.
Om attefallshuset i stället sålts som lös egendom (flyttbart modulhus) gäller köplagen, och då är fristen 2 år från köpet, om inget annat har avtalats.
Sammanfattning för dig som köpare
-
Dolda fel i attefallshus och komplementbostäder är vanliga – särskilt när byggnaden är ny, hemmabyggd eller säljs privat.
-
Som köpare behöver du förstå din undersökningsplikt, men också att du har starka rättigheter om fel visar sig i efterhand.
-
Det viktigaste du kan göra är att dokumentera allt, anlita sakkunnig hjälp, och agera direkt när du misstänker att något inte stämmer.
Få juridisk hjälp – innan det går för långt
Om du som köpare misstänker att ditt attefallshus har ett dolt fel, är det klokt att agera snabbt. Vi på [Firmanamn] har erfarenhet av att hjälpa köpare i fastighetstvister – både i och utanför domstol. Vi går igenom ditt ärende, hjälper dig att dokumentera rätt och kontaktar säljaren på juridiskt hållbart sätt.
📞 Kontakta oss idag för en kostnadsfri inledande bedömning.
