Allt fler väljer att bygga sitt eget hus, antingen helt på egen hand eller med hjälp av mindre entreprenörer. Men vad händer när ett sådant hus säljs – och köparen senare upptäcker fel som inte varit synliga vid köpet? Ställs det högre krav på säljaren vid dolda fel när säljaren själv byggt huset?
I den här artikeln går vi igenom hur ansvar för dolda fel bedöms när säljaren är byggaren, och hur det påverkar köparens möjligheter att få ersättning.
Vad är ett dolt fel?
Ett dolt fel är ett fel som:
-
Fanns vid köpet,
-
Inte gick att upptäcka vid en noggrann undersökning, och
-
Inte var förväntat med hänsyn till husets skick, pris och information från säljaren.
Dolda fel kan exempelvis handla om felaktig isolering, brister i tätskikt, undermåliga elinstallationer eller konstruktioner som avviker från gällande byggregler.
Spelar det roll att säljaren byggt själv?
Ja – i många fall påverkar det rättsläget. Om säljaren har byggt huset själv ställs strängare krav på säljarens ansvar, särskilt om säljaren inte är en professionell byggherre men ändå agerat med ett visst byggkunnande.
Skälen till det är:
-
Säljaren anses känna till husets egenskaper i detalj, eftersom hen själv planerat, uppfört eller övervakat bygget.
-
Säljaren har därför ett informationsövertag gentemot köparen.
-
En säljare som byggt själv kan inte lika lätt hävda att hen inte kände till felet.
Domstolar gör ofta skillnad mellan säljare som köpt ett färdigbyggt hus och de som själva varit involverade i byggprocessen.
Praxis: Högre ansvar för byggande säljare
I flera rättsfall har domstolar ansett att köparen haft rätt till ersättning även för fel som i andra fall hade betraktats som gränsfall – just för att säljaren varit den som byggt huset. Det kan handla om:
-
Bristfälligt gjutna plintar eller grunder
-
Otillräcklig ventilation i våtrum
-
Avvikelser från byggnormer
-
Användning av felaktigt material
Säljaren förväntas ha kännedom om byggtekniken och kan därför inte lika enkelt undgå ansvar.
Gäller samma regler som annars?
Ja, det är fortfarande Jordabalken 4 kap. 19 § som är tillämplig – reglerna för dolda fel i fastigheter är desamma. Men bedömningen av vad köparen rimligen kunnat förvänta sig och vad säljaren borde ha informerat om påverkas av omständigheterna.
Om säljaren exempelvis byggt ett hus utan bygglov, använt felaktiga metoder eller medvetet undanhållit information, kan det utgöra fel i rättslig mening även om huset såg nytt och fint ut vid köpet.
Vad innebär detta för dig som köpare?
Om du köper ett hus som är egenbyggt av säljaren bör du vara särskilt noggrann med att:
-
Undersöka vilka delar säljaren byggt själv.
-
Begära skriftlig dokumentation (ritningar, materialval, besiktningsprotokoll).
-
Fråga om bygglov, kontrollplan och eventuella avvikelser från normer.
-
Anlita en besiktningsman med särskild erfarenhet av egenbyggda hus.
Säljaren har inte automatiskt ett strikt ansvar – men ribban för vad som utgör ett dolt fel sänks när det är säljaren själv som utfört arbetet.
Sammanfattning
När en säljare byggt huset själv ökar kraven på ärlighet, dokumentation och ansvar. Vid en tvist om dolt fel kommer domstolen att väga in säljarens kunskap om byggnaden – och köparen har ofta en starkare position än vid ett vanligt andrahandsköp. Det är därför viktigt att som köpare både undersöka noga och dokumentera tydligt vad som framkommit vid köpet.
