Dolda fel i fritidshus som används som permanentboende – vad gäller?

Allt fler väljer att bosätta sig året runt i sitt fritidshus, inte minst på grund av hemarbete, livsstilsval eller höga priser på permanentboenden. Men vad händer om det visar sig att huset inte klarar av att fungera som permanentbostad – och om felet inte märktes vid köpet? Kan det då räknas som ett dolt fel?

I denna artikel går vi igenom vad som gäller juridiskt när ett fritidshus används för permanentboende, och vilka typer av dolda fel som kan bli aktuella.

Vad är ett dolt fel?

Ett dolt fel är ett fel som:

1. Fanns vid köpet,

2. Inte gick att upptäcka vid en noggrann undersökning, och

3. Inte var förväntat med hänsyn till husets ålder, skick, pris och information från säljaren.

Ett dolt fel kan föreligga även i fritidshus – särskilt när huset marknadsförts som “vinterbonat” eller “lämpligt för året runt-boende” men i praktiken inte uppfyller sådana krav.

Särskilda risker med fritidshus som permanentboende

Fritidshus är ofta byggda för enklare användning – inte för helårsboende. Många hus saknar isolering, fuktspärrar, modern ventilation och energieffektiva lösningar. När huset används permanent ställs högre krav på dessa funktioner.

Vanliga problem som kan utgöra dolda fel:

• Frysrisk i vattenledningar trots utfästelser om vinterstandard

• Fukt- eller mögelskador som uppstår när huset värms upp konstant

• Bristfällig elkapacitet för permanent användning

• Otillräcklig isolering i golv, väggar och tak

• Avsaknad av tillstånd för permanentboende enligt plan- och bygglagen

Påverkar användningen vad som räknas som dolt fel?

Ja – men det beror på vad som framgår av köpeavtal, objektsbeskrivning och säljarens uppgifter.

Exempel:

• Om säljaren uttryckligen sagt att huset “fungerar som permanentbostad” och det visar sig vara felaktigt, kan felet anses dolt.

• Om huset bara benämnts som fritidshus utan några garantier om året runt-användning, har köparen ett större eget ansvar att undersöka lämpligheten för permanentboende.

Domstolar gör ofta en helhetsbedömning – vad har utlovats, vad kunde köparen förvänta sig, och vad borde ha upptäckts?

Köparens undersökningsplikt

Som köpare är du skyldig att undersöka fastigheten noggrant – särskilt om du har för avsikt att bo där året runt. Det innebär bland annat att du bör:

• Kontrollera isolering, el, vatten och avlopp

• Fråga om huset är byggt eller ombyggt för permanent standard

• Ta reda på om kommunen tillåter permanentboende enligt gällande detaljplan

• Anlita besiktningsman med kunskap om både fritids- och permanentbostäder

Om du inte undersöker dessa saker, kan du förlora rätten att åberopa felet i efterhand.

Exempel på dolda fel vid permanentboende

Här är några verkliga exempel där köpare fått rätt mot säljare:

1. Vattenledningar frös under vintern – trots att säljaren uppgett att huset var vinterbonat.

2. Elvärmesystemet räckte inte till – trots att huset använts som bostad enligt mäklarbeskrivningen.

3. Fuktskador i krypgrund som blivit aktiva först efter kontinuerlig uppvärmning.

4. Avlopp som inte klarar daglig användning – trots att huset marknadsförts som “lämpligt för permanentboende”.

5. Bygglov saknades för ombyggnader som förutsätter permanent användning.

Vad kan du som köpare göra?

Om du misstänker att ett fel är dolt har du rätt att:

• Reklamera till säljaren inom skälig tid

• Kräva prisavdrag

• Kräva avhjälpande eller i vissa fall skadestånd

• I mycket allvarliga fall: häva köpet – men detta är ovanligt

Viktigt är att agera snabbt och att samla dokumentation: foton, utlåtanden från besiktningsman, korrespondens med säljaren m.m.

Sammanfattning

Att använda ett fritidshus som permanentbostad ställer högre krav på både funktion och byggteknik. Om huset inte lever upp till vad som utlovats – och du som köpare inte kunde upptäcka det före köpet – kan det röra sig om ett dolt fel. Garantier om vinterboning, året runt-standard och faktisk användning är centrala i bedömningen.