Att hitta ett allvarligt fel i huset efter att köpet är genomfört är en mardröm för många husköpare. I vissa fall kan det handla om ett så kallat dolt fel – alltså ett fel som inte gick att upptäcka före köpet, men som ändå fanns där. Men vad räknas egentligen som ett dolt fel, och vilket ansvar har du som köpare?
Här reder vi ut vad som gäller enligt lagen.
________________________________________
Vad är ett dolt fel?
Ett dolt fel är ett fel i fastigheten som redan fanns vid köpet, men som inte gick att upptäcka trots en noggrann undersökning. Det kan till exempel handla om:
• Mögel i väggar eller tak
• Murken stomme
• Vattenskador inne i konstruktionen
• Fel på elinstallationer
För att ett fel ska klassas som dolt enligt lagen krävs det att det uppfyller tre villkor enligt 4 kap. 19 § jordabalken:
1. Felet ska ha funnits redan vid köpet
2. Felet ska inte ha gått att upptäcka vid en noggrann undersökning
3. Felet ska inte vara något som köparen borde ha räknat med, med hänsyn till fastighetens ålder, skick och pris
________________________________________
1. Felet måste ha funnits vid köpet
För att kunna kräva ersättning eller prisavdrag måste du som köpare kunna visa att felet fanns redan när köpeavtalet skrevs under – det räcker alltså inte med att skadan uppkommit i efterhand.
Detta kan ibland bevisas genom:
• Besiktningsutlåtanden
• Fotografier
• Utlåtande från sakkunnig (t.ex. byggnadsingenjör)
________________________________________
2. Felet ska inte ha varit upptäckbart
Köparen har en långtgående undersökningsplikt. Det innebär att du är skyldig att undersöka fastigheten noggrant – gärna med hjälp av en besiktningsman – innan du skriver på.
Men undersökningsplikten har sina gränser. Du behöver inte:
• Slå hål i väggar eller tak
• Använda avancerad utrustning
Besiktningen är normalt en visuell och okulär kontroll. Om ett fel inte kunnat upptäckas med sådana metoder, kan det betraktas som dolt.
________________________________________
3. Felet får inte vara förväntat
Vissa fel är inte juridiskt att betrakta som fel – även om de innebär ett problem i praktiken. Det gäller sådant som man borde ha förväntat sig utifrån fastighetens:
• Ålder
• Skick
• Prisnivå
Exempel: Om du köper ett hus byggt på 1940-talet, kan du förvänta dig viss fukt, äldre rör och bristfällig isolering. Ett lågt pris kan också påverka vad som anses vara förväntat. En fastighet i mycket dåligt skick kan innebära att köparen får räkna med att renoveringar behövs.
________________________________________
Vad är preskriptionstiden?
Du som köpare har rätt att reklamera dolda fel i upp till 10 år från tillträdet. Efter det är dina möjligheter att rikta krav mot säljaren preskriberade, även om felet fanns där från början.
________________________________________
Sammanfattning – när räknas det som dolt fel?
För att ett fel ska räknas som dolt, och därmed kunna ligga till grund för ersättning, krävs:
✔️ Felet fanns redan när fastigheten köptes
✔️ Felet gick inte att upptäcka vid en noggrann besiktning
✔️ Felet var inte något man borde ha räknat med utifrån fastighetens skick
