När du köper ett hus eller en fastighet finns det mycket som kan gå fel. Men vad räknas egentligen som ett juridiskt “fel”? Här förklarar vi skillnaden mellan faktiska, rättsliga och rådighetsfel – och vad du kan kräva som köpare.
Enligt jordabalken har du som köpare rätt att kräva ersättning, prisavdrag eller i sällsynta fall hävning om fastigheten avviker från vad du med fog kunnat förutsätta. Men felen måste ha en viss karaktär – och delas juridiskt in i tre huvudtyper:
________________________________________
Faktiskt fel – t.ex. fuktskador eller mögel
Det här är den vanligaste typen av fel vid fastighetsköp. Ett faktiskt fel handlar om att fastigheten har en fysisk brist eller skada som inte stämmer överens med vad som avtalats, eller vad köparen kunde förvänta sig.
Exempel på faktiska fel:
- Fuktskada i källaren
- Mögel bakom väggar
- Läckande tak
- Felaktig eldragning
- Dolda konstruktionsfel
Ett faktiskt fel kan ge rätt till prisavdrag eller skadestånd, förutsatt att det är dolt (inte upptäckbart vid en noggrann besiktning) och fanns vid tillträdet.
________________________________________
Rättsligt fel – t.ex. att säljaren inte är ensam ägare
Ett rättsligt fel handlar inte om byggnadens skick – utan om juridiska begränsningar i själva ägandet.
Exempel på rättsliga fel:
- Säljaren har inte full äganderätt (t.ex. fastigheten ägs av flera, eller genom felaktigt dödsbo)
- Någon annan har en inteckning, panträtt eller nyttjanderätt som inte redovisats
- Fastigheten är belagd med servitut eller nyttjanderätt som inte informerats om
Rättsliga fel är ofta grund för hävning eller skadestånd, eftersom köparen inte får den juridiska kontroll över fastigheten som förutsatts.
________________________________________
Rådighetsfel – t.ex. att du inte får använda huset som tänkt
Ett rådighetsfel uppstår när en myndighet begränsar användningen av fastigheten, trots att du som köpare trodde att du hade fri disposition.
Exempel på rådighetsfel:
- Fastigheten ligger inom strandskydd eller detaljplanerat område där bygglov nekas
Här kan du som köpare ha rätt till prisavdrag eller i vissa fall hävning, beroende på hur omfattande begränsningen är – och om du blivit korrekt informerad.
________________________________________
Vad krävs för att kunna åberopa ett fel?
För att kunna kräva ersättning för något av dessa fel krävs i regel att:
- Felet fanns vid köpet
- Felet inte var upptäckbart vid en noggrann besiktning (för faktiska fel)
- Felet inte är förväntat med hänsyn till pris, skick och ålder
- Du reklamerar inom skälig tid
________________________________________
Sammanfattning
Vid fastighetsköp kan du som köpare åberopa tre typer av fel:
| Typ av fel | Exempel | Vanlig påföljd |
| Faktiskt fel | Fuktskada, mögel, läckage | Prisavdrag, skadestånd |
| Rättsligt fel | Oklar äganderätt, dolda nyttjanderätter | Hävning, skadestånd |
| Rådighetsfel | Myndighetsförbud | Prisavdrag, ibland hävning |
Att förstå skillnaden kan vara avgörande när du vill veta om du har rätt till ersättning – eller inte.
