Har du köpt ett hus och upptäckt ett allvarligt fel som inte syntes vid köpet? Då undrar du säkert: Är det ett dolt fel? Vad gör jag nu? Vem ansvarar? Den här artikeln är en steg-för-steg-guide till hela processen kring dolda fel – från första upptäckt till eventuell rättsprocess.
Vad är ett dolt fel?
Ett dolt fel är ett fel som:
-
fanns i fastigheten vid köpet,
-
inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning,
-
inte heller är något du borde ha räknat med, med hänsyn till husets skick, ålder och pris.
Typiska exempel: fuktskador, felaktigt avlopp, dolda elfel, skadedjur i väggar, sättningsskador i grunden.
Steg 1: Upptäckten
Det börjar ofta med att du som köpare märker att något inte stämmer:
-
Det luktar unket i källaren
-
Taket läcker vid regn
-
Elen beter sig konstigt
-
Värmen fungerar bara i halva huset
Gör detta direkt:
-
Dokumentera felet med bilder och datum
-
Skriv ner hur och när du upptäckte problemet
-
Spara kvitton, hantverkarbedömningar och offertförslag
Steg 2: Undersökning av felet
Innan du kan gå vidare behöver du teknisk expertis:
-
Anlita en besiktningsman, fuktkonsult eller byggexpert
-
Be om ett utlåtande: vad är fel, när uppstod det, hur kunde det upptäckas?
Syftet: att visa att felet fanns redan vid köpet och inte var synligt.
Steg 3: Reklamation till säljaren
Nästa steg är att skriva till säljaren och klaga på felet – detta kallas reklamation.
-
Reklamera så snart som möjligt – inom några månader från upptäckten
-
Gör det skriftligt – via mejl eller brev
-
Var tydlig: beskriv felet, begär ersättning och bifoga underlag
🔔 Du måste reklamera ”inom skälig tid”, annars kan du förlora rätten att kräva något alls.
Steg 4: Förhandling eller tvist
Säljaren kan reagera på olika sätt:
-
Erkänner och går med på ersättning
-
Föreslår en kompromiss
-
Nekar helt ansvar – vanligare än man tror
Om ni inte kommer överens blir det en tvist.
Steg 5: Juridisk prövning (vid tvist)
Om konflikten inte går att lösa behöver du anlita en jurist, som:
-
Bedömer om du har en rättslig grund att driva ärendet
-
Hjälper dig att samla bevis
-
För dialog med säljaren eller säljarens försäkringsbolag
-
Hjälper dig att lämna in en stämningsansökan till tingsrätten om nödvändigt
Steg 6: Domstolsprocess (om det går så långt)
En rättegång i ett dolt fel-mål innehåller:
-
Inlagor (skriftliga påståenden från båda parter)
-
Bevisning (fotografier, utlåtanden, avtal, vittnen)
-
Huvudförhandling i tingsrätten
-
Dom
Domstolen avgör om felet är dolt enligt lagen och om säljaren ska betala.
Vem betalar kostnaderna?
Du som köpare betalar i början – men:
-
Din hemförsäkring kan ge rättsskydd som täcker stora delar av advokatkostnaden
-
I vissa fall har säljaren en dolt fel-försäkring
-
Den som förlorar i domstol kan behöva betala motpartens kostnader
Hur lång tid tar allt?
-
Enkel reklamation: 1–2 månader
-
Förhandling: några månader
-
Domstolsprocess: 6–18 månader
Det beror på om ni kan nå en förlikning, eller om det blir ett fullt rättsligt förfarande.
Sammanfattning: Dolda fel – processen steg för steg
-
Du upptäcker felet
-
Du dokumenterar och anlitar expert
-
Du reklamerar till säljaren
-
Ni förhandlar – eller hamnar i tvist
-
Du anlitar jurist – eventuell rättegång
-
Domstolen avgör om du får ersättning
Tips: Vad du bör tänka på
✔️ Var snabb – dröj inte med reklamationen
✔️ Var noggrann – samla underlag och dokumentation
✔️ Ta hjälp – jurist och teknisk expertis är ofta avgörande
✔️ Var lugn – många dolda fel-lösningar sker innan domstol
Har du upptäckt ett dolt fel?
Vi hjälper dig från första misstanke till färdig lösning. Kontakta oss för en kostnadsfri första bedömning – innan det går för långt.
