Dolda fel i nyproduktion – finns ansvar trots garantier?

Att köpa en nyproducerad bostad ger ofta en känsla av trygghet. Allt är nytt, modernt och byggt enligt senaste normer. Men även i nyproduktion kan allvarliga dolda fel uppstå – och frågan blir: vem bär ansvaret, särskilt om det redan finns garantier eller besiktningsprotokoll?

I denna artikel går vi igenom vad som gäller juridiskt vid dolda fel i nyproducerade bostäder, hur ansvarsfördelningen ser ut och hur garantier påverkar möjligheten att få fel åtgärdade.

Vad är ett dolt fel i nyproduktion?

Ett dolt fel är ett fel som:

1. Fanns vid överlämnandet,

2. Inte kunde upptäckas vid en noggrann besiktning, och

3. Inte ska behöva förväntas utifrån avtal, byggnormer eller information från säljaren.

I nyproduktion handlar det ofta om fel som strider mot gällande byggnormer, entreprenadkontrakt eller konsumenttjänstlagen. Exempel kan vara felaktigt monterade fönster, undermålig isolering, bristfällig ventilation eller läckage i tätskikt – sådant som inte syns direkt men visar sig efter inflytt.

Vanliga dolda fel i nyproduktion

Trots moderna metoder förekommer fel i:

• Tätskikt i badrum (vattenskador efter några månader)

• Fönster- och dörrmontering (drag, felaktig infästning)

• Värme- och ventilationssystem (ojämn temperatur, dålig luftcirkulation)

• Grunder eller bjälklag (sättningar, golvlutningar)

• Elinstallationer (felaktig inkoppling, osäker dragning)

Sådana fel kan vara dolda eftersom de inte märks förrän byggnaden börjat användas fullt ut.

Gäller garantin för dolda fel?

Nyproduktion omfattas ofta av garantier från entreprenör eller byggherre. Dessa garantier är vanligtvis:

• Två år (garantitid) – under denna period ansvarar entreprenören för fel som visar sig.

• Tio år (ansvarstid) – enligt AB 04 eller ABT 06 (vanliga entreprenadavtal) kan byggfel som beror på vårdslöshet eller avsteg från god yrkessed åberopas i upp till tio år.

Men: ett dolt fel enligt juridisk definition kan finnas även om garantin löpt ut – i så fall blir rättsgrunden inte garantin, utan exempelvis konsumenttjänstlagen eller entreprenadavtalet.

Hur går man tillväga som köpare?

1. Dokumentera felet så fort det upptäcks – med foton, beskrivning och gärna ett utlåtande från fackman.

2. Kontakta entreprenören skriftligen – hänvisa till garantin om den fortfarande gäller.

3. Begär besiktning eller efterbesiktning – särskilt om garantitiden närmar sig sitt slut.

4. Hävda dolt fel enligt konsumenttjänstlagen eller köplagen om garantin är förbrukad men felet ändå uppfyller kriterierna.

Går det att göra gällande fel trots godkänd besiktning?

Ja. En godkänd slutbesiktning innebär inte att alla fel är juridiskt avklarade. Besiktningen begränsar inte köparens rätt att påtala dolda fel som inte kunnat upptäckas vid tillfället. Sådana fel kan reklameras i efterhand, förutsatt att man gör det inom skälig tid efter upptäckt.

Hur lång tid har man på sig?

• Två år: garantiansvar för de flesta nyproduktioner.

• Tio år: fel som beror på väsentlig brist i yrkesskicklighet eller säkerhet.

• “Skälig tid”: reklamation måste göras så snart du märker eller borde märkt felet. Väntar du för länge riskerar du att förlora rätten att kräva åtgärd.

Sammanfattning

Att fel uppstår i nyproduktion är inte ovanligt – trots garantier och noggrann planering. Dolda fel i nyproduktion kan ändå göras gällande juridiskt, både inom ramen för garantin och genom andra rättsregler. Det är viktigt att som köpare dokumentera fel noggrant, agera skyndsamt och förstå skillnaden mellan besiktningsanmärkning, garanti och faktiskt dolt fel i rättslig mening.