Dolda fel – vilket ansvar har säljaren?

Du har sålt en villa, radhus eller fritidshus. Allt är klart, köparen har flyttat in – men några månader senare kommer ett brev: ”Vi har hittat ett dolt fel, och kräver ersättning.” Många säljare blir tagna på sängen. Men vilket ansvar har du egentligen som säljare för dolda fel? Här reder vi ut vad lagen säger – och vad du som säljare behöver tänka på.

Vad är ett dolt fel?

Ett dolt fel är ett fel i fastigheten som:

• fanns vid köptillfället,

• inte var upptäckbart för köparen vid en noggrann undersökning,

• inte heller var väntat utifrån fastighetens skick, ålder och pris.

Det kan till exempel röra sig om mögel i krypgrunden, en otät dränering, felaktiga elinstallationer eller ett doldt vattenläckage.

Vad säger lagen om säljarens ansvar?

Enligt Jordabalken 4 kap. 19 § är säljaren ansvarig för dolda fel som:

• fanns vid köpet,

• inte har upptäckts vid köparens undersökning,

• och som inte heller borde ha upptäckts.

Detta ansvar gäller även om säljaren själv inte kände till felet – vilket förvånar många. Det handlar alltså om ett strikt ansvar för sådana fel som faller utanför vad köparen rimligen kunde förvänta sig.

Hur länge är säljaren ansvarig?

Köparen har rätt att göra anspråk på ett dolt fel upp till 10 år efter tillträdet.
Men det finns två viktiga tidsgränser:

1. Reklamation ska ske ”inom skälig tid” efter att köparen upptäckt (eller borde ha upptäckt) felet – ofta tolkas detta som inom 2–6 månader.

2. Maxgräns på 10 år – efter det är säljarens ansvar helt preskriberat.

Kan man skydda sig som säljare?

Ja – som säljare har du några möjligheter att minska din risk:

1. Friskrivningsklausul

Du kan avtala med köparen om att fastigheten säljs i befintligt skick, och att du friskriver dig från ansvar för dolda fel. Detta måste uttryckas tydligt i köpeavtalet, och godkännas av köparen. OBS! Friskrivning gäller inte om du har undanhållit information eller lämnat vilseledande uppgifter.

2. Dolt fel-försäkring (säljarförsäkring)

En särskild försäkring kan tecknas i samband med försäljningen. Den täcker säljarens eventuella ansvar i upp till 10 år – men har undantag och begränsningar.

3. Full transparens vid försäljning

Ju mer du dokumenterar, deklarerar och informerar om fastighetens skick, desto mindre risk att ett framtida fel anses ”dolt”. Var öppen med tidigare skador, reparationer, fuktproblem och renoveringar.

Vad händer om köparen påstår att det finns ett dolt fel?

1. Begär tydlig dokumentation: Vad har köparen upptäckt, hur och när?

2. Kontakta jurist eller försäkringsbolag: Särskilt om du har tecknat säljarförsäkring.

3. Gör en teknisk utredning: Anlita en sakkunnig för att bedöma felets orsak och omfattning.

4. Förhandla om möjligt: Vissa tvister går att lösa genom förlikning, särskilt vid otydliga gränsfall.

Sammanfattning

Som säljare kan du bli ansvarig för dolda fel även om du inte kände till dem.
Ditt ansvar gäller i upp till 10 år efter försäljningen, men det finns sätt att skydda sig – exempelvis genom tydlig information, friskrivning eller försäkring.

Vill du minska din risk som säljare eller har du fått ett kravbrev från en köpare? Kontakta en jurist i god tid för att få rätt rådgivning – innan det blir en utdragen tvist.