________________________________________
🏡 Friskrivningsavtal och dolda fel – vad gäller vid fastighetsförsäljning?
Att sälja en villa eller fritidsfastighet är ofta en stor och känsloladdad affär. Som säljare vill man naturligtvis undvika att få krav flera år efter affären t.ex. på grund av dolda fel. I den här artikeln går vi igenom två centrala juridiska verktyg som säljare kan använda:
✅Friskrivningsklausul
✅ Dolt fel-försäkring
Vad är tillåtet? Och vad bör du tänka på innan du skriver under?
________________________________________
🧾 Vad är ett friskrivningsavtal?
En friskrivningsklausul innebär att säljaren försöker undanta sig från ansvar för fel i fastigheten – även dolda fel. Det som kan friskrivas är de fysiska fel som regleras i 4 kap. 9 § Jordabalken.
Det finns två olika typer av friskrivningsklausuler, en generell och en begränsad. En generell friskrivning innebär att säljaren avstå från ansvar för dolt fel för hela fastigheten, medan en begränsad friskrivning innebär för en specifikt fel som exempelvis fel i avloppet.
________________________________________
✅ När är det tillåtet att friskriva sig?
Friskrivning är:
• Tillåtet mellan privatpersoner, om köparen är medveten om vad det innebär
• Inte tillåtet om säljaren är näringsidkare och köparen privatperson (skyddet är starkare för konsument)
Viktigt: Klausulen måste vara tydlig och medvetet accepterad av köparen – annars kan den ogiltigförklaras.
________________________________________
⚠️ Risker med friskrivning
• En friskrivning minskar säljarens ansvar – men gör också köparen mer försiktig
• Fastigheten kan bli svårare att sälja eller ge lägre pris
• Domstolar kan underkänna klausulen om det visar sig att säljaren kände till felet men undanhöll det
________________________________________
🛡️ Vad är en dolda fel-försäkring?
En dolt fel-försäkring (eller säljaransvarsförsäkring) är ett skydd för säljaren, om köparen i efterhand hittar fel som räknas som dolda enligt Jordabalken.
Försäkringen:
• Gäller i upp till 10 år efter tillträdet
• Täcker kostnader för prisavdrag, skadestånd eller rättslig tvist
• Priset kan variera från 5 000–30 000 kronor beroende på objektets värde
Försäkringsbolaget tar ofta in en besiktningsman för att bedöma fastigheten före försäljningen.
________________________________________
✅ Fördelar med dolt fel-försäkring
• Du kan sälja utan att oroa dig för framtida krav
• Köparen känner ökad trygghet
• Behövs ingen friskrivning – men minskar ändå risken
________________________________________
Begräsningar
En dolda fel-försäkring ger säljaren ett visst skydd mot ekonomiska krav från köparen efter en fastighetsförsäljning, men det är viktigt att förstå vad den faktiskt täcker – och inte täcker. Försäkringen gäller endast för så kallade dolda fel, alltså fel som fanns vid köpet men som inte kunde upptäckas vid en noggrann besiktning. Den täcker inte alla typer av fel, till exempel sådana som är synliga, kända eller dokumenterade i besiktningsprotokollet. Försäkringen gäller vanligtvis i upp till 10 år, men har ofta ett maxtak för ersättning, t.ex. 500 000–1 000 000 kr, och en självrisk som säljaren själv får betala – ofta mellan 5 000 och 15 000 kr per ärende.
Den gäller heller inte för alla typer av fastigheter eller konstruktioner; äldre fritidshus, egenbyggda installationer och vissa specialfall kan vara undantagna. Försäkringen kräver i regel att en godkänd överlåtelsebesiktning görs före försäljningen.
________________________________________
📌 Slutsats
Vill du som säljare minska risken för rättsliga krav efter försäljningen finns två vägar:
• En friskrivningsklausul – men var försiktig, den kräver tydlighet och kan ge ett sämre försäljningsläge
• En dolda fel-försäkring – ett smidigt sätt att försäkra sig mot framtida krav, ofta sett som mer “köparvänligt”
________________________________________
