Att häva ett fastighetsköp är en juridiskt möjlig, men ganska ovanlig åtgärd. Det kräver att vissa strikta förutsättningar är uppfyllda, både vad gäller felets allvar och hur köparen reklamerar.
________________________________________
När är det möjligt att häva köpet?
För att en köpare ska kunna häva köpet enligt Jordabalken 4 kap. 11–13, 15–16 och 19 §, krävs att:
1. Felet är väsentligt
Felet ska vara så allvarligt att köparen inte hade köpt fastigheten om det varit känt. Exempel: allvarliga konstruktionsfel, omfattande fuktskador, eller att byggnaden saknar bygglov och riskerar rivning.
2. Felet är dolt
Det ska inte vara något köparen kunde ha upptäckt vid besiktning eller som säljaren informerat om.
3. Reklamation inom skälig tid
Felet måste reklameras snabbt – “skälig tid” innebär normalt inom några månader från att köparen upptäckt det.
________________________________________
Viktigt: Ettårsgräns för hävning – JB 4 kap. 11 §
Enligt Jordabalken 4 kap. 11 § gäller följande:
Köparen förlorar rätten att häva köpet om hävningsanspråket inte framställs inom ett år från tillträdet.
Detta är en absolut tidsgräns. Även om felet är allvarligt och köparen i övrigt har rätt, så kan köpet inte hävas om mer än ett år har gått sedan tillträdet.
Observera: Köparen kan fortfarande ha rätt till prisavdrag eller skadestånd, men inte häva köpet efter denna tidsfrist.
________________________________________
Preskriptionstid för övriga krav
Hävning av en fastighet är en sista utväg och säljaren har rätt att avhjälpa problemet genom exempelvis
• Prisavdrag
• Eller betala för att åtgärda skadan
Vid fel i fastigheten som inte är av väsentligt eller allvarligt slag gäller den vanliga 10-åriga preskriptionstiden enligt 4 kap. 19 § JB – under förutsättning att felet reklameras inom skälig tid.
________________________________________
Sammanfattning
En köpare som upptäcker fel i en fastighet efter tillträdet kan i vissa fall ha rätt till hävning, prisavdrag eller skadestånd – men varje krav har särskilda förutsättningar och tidsgränser.
För att en hävning av köpet ska vara möjlig krävs att felet är både väsentligt och dolt, och att kravet framförs inom ett år från tillträdesdagen, enligt 4 kap. 11 § jordabalken.
Om felet inte är så allvarligt att det motiverar hävning, kan köparen i stället ha rätt till prisavdrag. Det gäller vid dolda fel, och kravet måste framställas inom skälig tid efter att felet upptäckts. Enligt 4 kap. 19 § jordabalken kan prisavdrag krävas i upp till 10 år från tillträdet, förutsatt att reklamationen är korrekt gjord.
Skadestånd kan också bli aktuellt om köparen drabbas av ekonomisk skada på grund av felet – exempelvis för reparationer eller värdeminskning. Även här gäller en preskriptionstid på 10 år från tillträdet, enligt samma bestämmelse.
Sammanfattningsvis är tidsaspekten och reklamationsplikten avgörande – att agera snabbt och korrekt är ofta avgörande för om ersättning kan utgå.
