Att upptäcka ett dolt fel efter att man redan har hunnit renovera sitt hus eller sin bostad kan vara både frustrerande och komplicerat. Frågan uppstår: påverkar renoveringen möjligheten att göra gällande dolda fel mot säljaren?
I den här artikeln går vi igenom vad som gäller juridiskt när ett dolt fel framkommer först efter att köparen redan har byggt om, bytt ut eller reparerat delar av fastigheten.
Vad är ett dolt fel?
Ett dolt fel är ett fel som:
-
Fanns i fastigheten redan vid köpet,
-
Inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning,
-
Och som köparen inte haft anledning att räkna med utifrån husets skick, ålder, pris och övriga omständigheter.
Påverkar en renovering möjligheten att göra gällande dolda fel?
Inte nödvändigtvis – men det beror på omständigheterna. Att felet upptäcks efter en renovering innebär inte att felet inte är dolt. Men renoveringen kan påverka:
1. Bevisningen
Det kan bli svårare att visa att felet fanns innan köpet, särskilt om renoveringen har förändrat eller förstört den del av huset där felet fanns. Dokumentation, foton eller utlåtanden från hantverkare kan då bli avgörande.
2. Reklamationstidpunkten
Enligt jordabalken måste köparen reklamera ett dolt fel inom skälig tid efter att det upptäckts eller borde ha upptäckts. Om du själv har orsakat fördröjning genom att bygga om utan att ha undersökt tillräckligt noggrant, kan det påverka din möjlighet att få rätt.
3. Kostnadsbedömning
Om renoveringen gjort att det dolda felet fått större konsekvenser – till exempel att en bärande konstruktion skadats ytterligare – kan det påverka både möjligheten till skadestånd och prisavdrag. Men det kan också ifrågasättas om köparen själv förvärrat skadan.
Exempel
Exempel 1: Du river ut ett badrum och upptäcker att det fanns omfattande fuktskador i bjälklaget – skador som uppkommit långt före din renovering.
→ Detta kan fortfarande vara ett dolt fel, men du behöver visa att skadan fanns vid köpet och inte kunde upptäckas i samband med besiktning.
Exempel 2: Du installerar golvvärme och upptäcker att isoleringen under golvet är obefintlig, trots att huset såldes som “vinterbonat”.
→ Även detta kan vara ett dolt fel. Frågan blir vad som var möjligt att upptäcka före köpet och hur felet påverkar byggnadens användbarhet.
Vad bör du som köpare tänka på?
-
Dokumentera allt under renoveringen, särskilt om något oväntat upptäcks.
-
Spara kvitton och utlåtanden från hantverkare eller byggföretag.
-
Reagera direkt om du misstänker att något kan vara ett dolt fel – vänta inte.
-
Kontrollera vad som stod i köpeavtalet – har säljaren friskrivit sig? Har några garantier lämnats?
Sammanfattning
Att ett fel upptäcks efter en renovering utesluter inte att det kan vara ett dolt fel. Men det ställer högre krav på dig som köpare att dokumentera vad som upptäckts, när det upptäcktes och vad som faktiskt fanns där före renoveringen. Ju tidigare du reagerar och samlar in underlag, desto större chans har du att kunna göra gällande felet enligt jordabalkens regler.
