Fuktskada i källaren? Mögel i badrummet? Alla fel ger inte rätt till kompensation – men vissa gör det. Här förklarar vi skillnaden och vad lagen säger.
Vad räknas som ett ”fel i fastighet”?
Ett fel i fastighet innebär att byggnaden inte motsvarar det köparen med fog kunnat förvänta sig – med hänsyn till pris, ålder, skick och vad som sagts vid köpet.
Det kan vara:
- Faktiskt fel (t.ex. fuktskada)
- Rättsligt fel (t.ex. obefintlig äganderätt)
- Rådighetsfel (t.ex. myndighetsförbud att använda fastigheten på visst sätt)
Dolda fel – en särskild kategori
För att köparen ska kunna kräva ersättning måste felet vara ett dolt fel, vilket innebär att:
- Felet fanns vid köpet,
- Det inte gick att upptäcka vid noggrann undersökning, och
- Det gör att fastigheten avviker från vad köparen kunde räkna med.
Vanliga fel – och när de ger rätt till ersättning
- Fukt i källare eller badrum
Ersättning möjligt om fukten inte varit synlig eller förväntad utifrån fastighetens skick.
Ej ersättningsbart om fuktskador varit synliga eller lukt märkts vid besiktning.
——————————————-
- Mögel i väggar eller tak
Dolt fel om möglet är dolt bakom ytskikt och inte kunde upptäckas vid undersökning.
→ Krav: Möglet ska inte ha varit synligt eller lukta tydligt vid köpet.
———————————————
- Felaktig eldragning eller bristande säkerhet
Ersättning kan ges om installationer är farliga och inte utförda av behörig elektriker – och detta inte informerades om vid köpet.
——————————————–
- Läckande tak
Om takläckan är dold (t.ex. rinner ner bakom isolering) och inte upptäcks vid besiktning, kan det ge rätt till prisavdrag eller skadestånd.
Synliga sprickor, rost eller brister gör att köparen kan förlora rätten.
——————————————–
- Dräneringsproblem och vatteninträngning
Om säljaren uppgett att dränering är ny, men det visar sig vara felaktigt, kan det räknas som felaktig upplysning.
Om det är ett gammalt hus med förväntade fuktrisker kan ersättning nekas.
———————————————
- Skadedjur i huset (t.ex. husbock, råttor)
Gäller ofta som dolt fel, särskilt om angreppet är dolt i bjälklag eller väggar.
———————————————–
- Felaktigt utförda renoveringar
Kan ge rätt till ersättning om arbetet är olagligt, undermåligt eller farligt (ex: badrum utan tätskikt).
→ Dokumentation och sakkunnigutlåtande krävs.
Vad kan köparen kräva?
Om det bedöms som ett dolt fel har köparen rätt att:
- Kräva prisavdrag (motsvarande felets värdepåverkan)
- Begära skadestånd (t.ex. om felet lett till merkostnader eller skador)
- I undantagsfall – häva köpet (om felet är mycket allvarligt)
Så går du tillväga
- Dokumentera felet noga – bilder, besiktningsutlåtande, expertbedömning
- Reklamera till säljaren skriftligen, så snart du upptäckt felet
Reklamation måste ske inom skälig tid, oftast inom några månader. Du kan i regel inte kräva ersättning mer än 10 år efter tillträdet.
Sammanfattning
Alla fel i ett hus ger inte rätt till ersättning – men om felet är dolt, inte borde ha förväntats, och inte kunde upptäckas vid köpet, kan du ha rätt till prisavdrag eller skadestånd.
