Vem avgör om det är ett dolt fel?

När du köpt ett hus och upptäcker problem i efterhand – till exempel fuktskador, mögel, felaktiga elinstallationer eller annat – väcks ofta frågan: är detta ett dolt fel? Men vem är det egentligen som avgör om felet är dolt och om du har rätt till ersättning? Här reder vi ut vad som gäller.

Vad är ett dolt fel?

Ett dolt fel är ett fel som:

• redan fanns i fastigheten vid köpet,

• inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning (undersökningsplikten),

• inte heller har nämnts eller visats av säljaren.

Det ska alltså vara ett fel som du som köpare inte borde ha kunnat upptäcka – men som ändå är ett avsteg från vad du kunnat förvänta dig, med hänsyn till fastighetens ålder, skick och pris.

Vem avgör om felet är dolt?

Det finns ingen myndighet som avgör detta automatiskt. Istället sker bedömningen i flera steg:

1. Parterna försöker komma överens

I första hand försöker köpare och säljare (eller deras ombud) komma överens. Det kan till exempel handla om att köparen begär ersättning för ett fel och säljaren medger det.

2. Besiktningsmän och experter

För att bedöma om felet är dolt anlitas ofta besiktningsmän, byggtekniska konsulter eller fuktexperter. De gör en teknisk utvärdering och kan uttala sig om:

• när felet uppstod,

• om det borde ha upptäckts vid köpet,

• om det är ett vanligt eller ovanligt fel för byggnadstypen.

Dessa experter avgör inte rättsligt om felet är dolt, men deras bedömningar är viktiga underlag i en eventuell tvist.

3. Försäkringsbolag

Om felet anmäls till ett försäkringsbolag (exempelvis via dolda fel-försäkring), gör försäkringsbolaget en egen prövning. De tar ställning till om felet omfattas av försäkringen – men deras beslut är inte rättsligt bindande.

4. Tingsrätten avgör i slutändan

Om parterna inte kommer överens, och det inte löser sig via försäkringsbolag eller förlikning, är det tingsrätten som avgör i en rättsprocess. Det är domstolen som slutligen fastslår om:

• felet fanns vid köpet,

• det var dolt i juridisk mening,

• och säljaren därmed är ansvarig.

Domstolen grundar sin bedömning på juridiska regler i Jordabalken 4 kap. 19 §, och på tekniska utlåtanden från experter.

Vad kan man som köpare göra?

Om du misstänker ett dolt fel bör du:

1. Dokumentera felet (fotografier, besiktningsprotokoll, offert på åtgärd).

2. Kontakta en jurist som är specialiserad på fastighetstvister.

3. Reklamera till säljaren skriftligen, så snart som möjligt.

4. Överväga en besiktning av en oberoende expert.

Sammanfattning

Det är tingsrätten som i sista hand avgör om något är ett dolt fel. Men innan det hamnar där är det ofta ett samspel mellan köpare, säljare, experter och eventuellt försäkringsbolag. Ju bättre dokumentation du har, desto starkare står du.